房地产开发经营业务的所得税处理

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一、房地产开发经营业务

除土地开发之外,其他开发产品符合下列条件之一的,应视为已经完工:

(1)开发产品竣工证明报房地产管理部门备案。

(2)开发产品已开始投入使用。

(3)开发产品已取得了初始产权证明。

完工的三个条件基本相同,采用竣工、使用、产权孰早的原则。

二、收入的税务处理(熟悉)

(一)开发产品销售收入的范围

销售开发产品过程中取得的全部价款,包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等,凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的,应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的,可作为代收代缴款项进行管理(客观题)。

(二)收入的实现规则,具体按以下规定确认:

1.采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日,确认收入实现。

2.采取分期收款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现。

3.采取银行按揭方式销售开发产品,应按销售合同或协议约定价款确定收入额,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

4.采取委托方式销售开发产品

(1)采取支付手续费方式委托销售开发产品的,应按销售合同或协议中约定的价款于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

(2)视同买断方式委托代销开发产品的。

同买断企业与购买方签订销售合同或协议销售合同或协议中约定的价格和买断价格中的较高者
企业、受托方、购买方三方共同签订
受托方与购买方签订买断价格

(3)采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式的

基价(保底价)并实行超基价双方分成方式企业与购买方签订销售合同或协议销售合同或协议中约定的价格和基价中的较高者,企业按规定支付受托方的分成额,不得直接从销售收入中减除
企业、受托方、购买方三方共同签订
受托方与购买方直接签订销售合同按基价加上按规定取得的分成额

(4)采取包销方式委托销售开发产品的,包销期内可根据包销合同的有关约定,参照上述(1)至(3)项规定确认收入的实现;包销期满后尚未出售的开发产品,企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

(三)视同销售的确认:

企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售。确认收入(或利润)的方法和顺序为:

(1)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;

(2)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;

(3)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。  (四)企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:(一看房屋性质,二看房屋区域)

房屋性质地理位置预计利润率标准
非经济适用房省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地域城区和郊区不得低于15%
地级市城区和郊区不得低于10%
其他地区不得低于5%
经济适用房、限价房、危改房(不受区域限制)不得低于3%

(五)企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。开发产品完工后,企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

(六)(未售先租)企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前,与承租人签订租赁预约协议的,自开发产品交付承租人使用之日起,出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。

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