土地增值税应纳税额的计算

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规定及命题分析及说明
计算土地增值税的步骤和公式第一步,计算收入总额

第二步,计算扣除项目金额

第三步,用收入总额减除扣除项目金额计算增值额

增值额=转让房地产收入-扣除项目金额

第四步,计算增值额与扣除项目金额之间的比例,以确定适用税率的档次和对应的速算扣除系数

第五步,套用公式计算税额。公式为:

应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数

土地增值税计算的命题规律关于土地增值税计算的命题,已经经历了从传统“步骤型”到“配比型”的变化。在2004年之前,土地增值税的计算大多只是考核房地产开发企业计算土地增值税的步骤和扣除项目金额的确定。2004年把土地增值税的计算与企业所得税综合在一起,开始考核土地增值税的简单计算及其与营业税、印花税、企业所得税的关系。2007年和2008年,土地增值税的计算考核已完工程与未完工程、已完已售工程与已完未售工程的配比分摊计税的规则。土地增值税计算的复杂性有所增加

【相关链接】土地增值税在计算企业所得税时可以在税前扣除

 

重点来了……

1、收入额的确定(收入记为1)
纳税人转让房地产所取得的不含增值税收入。
2、扣除项目的确定(扣除项目记为2)
①取得土地使用权所支付的金额:地价款及有关费用。(记为A)
②开发成本(旧房:评估价格)(记为B)  新房开发成本包括:土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
  旧房的评估价格=重置成本价×成新度折扣率
③开发费用(记为C)
   能分摊利息支出并能提供贷款证明:C=利息+(A+B)×5%
   不能分摊利息或不能提供贷款证明:C=(A+B)×10%
④转让环节税金(记为D)
房地产开发企业且新房:   D:城市维护建设税和教育费附加
非房企或旧房或未开发土地:D:城市维护建设税和教育费附加、印花税
⑤加计扣除项目(记为E)
E=(A+B)×20%
小重点:5、4、3、2 即:
房地产企业新房扣除:A+B+C+D+E
非房地产企业新房扣除:A+B+C+D
所有企业旧房扣除:A+B+D
所有企业转让未开发的土地:A+D

3、计算土地增值额:(增值额记为3)
   3=2-1


4、计算增值率,确定税率,确定速算扣除数(增值率记为4)
   4=3÷2
   当4≤50%时,       税率=30%,速算扣除数=0
   当50%<4≤100%时, 税率=40%,速算扣除数=5%
   当100%<4≤200%时,税率=50%,速算扣除数=15%
   当4>200%时,     税率=60%,速算扣除数=35%


5、计算应纳税额。
   应纳土地增值税=增值额(3)×对应税率-扣除项目(2)×对应速算扣除数。


(个人认为以上内容需要记忆,大家加油!)

第七章:土地增值税其他文章